아파트 청소(미화)업체 선정 체크리스트 – 과업지시서 작성과 평가 방법

청소 용역은 결과물이 매일 눈에 보이는 서비스라 입주민 만족도에 바로 영향을 줍니다. 그런데 계약서에 “단지 내 청소 일체”처럼 모호하게 적어 두면, 업체가 바뀔 때마다 품질이 들쭉날쭉하고 “이건 계약 범위가 아니다”라는 분쟁이 생깁니다. 미화 용역의 품질은 과업지시서에서 결정됩니다.

1. 과업지시서에 꼭 들어가야 할 내용

구역	작업 예시	주기 예시
동 내부	현관·로비 바닥, 승강기 내부, 계단·복도	일 1회 / 주 1~2회(계단 물걸레 등)
지하주차장	바닥 쓸기, 배수구, 기계식 청소	주 1회 / 분기 1회(장비 청소)
옥외	보도, 놀이터, 화단 쓰레기, 낙엽	일 1회 / 계절별 집중
분리수거장	정리, 세척, 악취 관리	배출일 기준
특수 작업	유리창, 외벽 하부, 왁스 작업	연 1~2회(별도 발주 여부 명시)

위 주기는 예시이며, 단지 규모·동 구조·입주민 요구 수준에 맞게 정해야 합니다. 중요한 것은 구역, 작업, 주기, 기준(어느 수준이면 완료인지)을 글로 적는 것입니다.

2. 인원은 어떻게 산정하나

미화 인원은 단지 면적, 동 수, 층수, 승강기 유무, 지하주차장 면적에 따라 달라집니다. 과업지시서의 작업량을 기준으로 업체가 필요한 인원을 제시하도록 하고, 입찰 시에는 최소 투입 인원과 근무시간을 조건으로 정해 두는 것이 좋습니다. 인원만 정하고 작업량을 정하지 않으면, 반대로 작업량만 정하고 인원을 정하지 않으면 품질 관리가 어려워집니다.

3. 원가 검토

미화 용역도 경비와 마찬가지로 인건비가 대부분입니다. 미화원은 단시간 근로(예: 하루 6~7시간)인 경우가 많으므로 실제 근로시간 × 최저임금 이상 시급이 반영되었는지, 주휴수당·연차수당·퇴직금·4대보험이 포함되었는지 확인합니다. 청소용품·장비비가 별도인지 포함인지도 명확히 해야 합니다.

경비·청소 용역 인건비 원가 계산기로 인원과 근로시간을 넣어 최소 원가를 계산해 보면 비정상적인 저가 입찰을 걸러낼 수 있습니다.

4. 평가할 때 확인할 것

• 공동주택 미화 실적과 현재 관리 중인 단지(현장 방문 가능 여부)
• 현장 관리자(반장) 배치 여부와 본사 점검 주기
• 결원 시 대체 인력 투입 방법과 기간
• 안전교육 실시 여부, 산재보험 가입, 작업 중 사고 대응 체계
• 사용하는 세제·장비의 안전성(미끄럼, 화학물질 관리)

5. 계약 후 품질 관리 방법

1. 월간 점검표: 관리사무소가 구역별 점검표로 매월 평가하고 결과를 업체와 공유합니다.
2. 입주민 의견 수렴: 분기별 간단한 만족도 조사를 실시합니다.
3. 시정 요구 절차: 계약서에 시정 요구 → 기한 내 미이행 시 조치(감액, 해지 사유 등) 순서를 정해 둡니다.