아파트 용역·공사 업체는 누가 선정하나 – 입주자대표회의 vs 관리주체 선정 주체 정리

아파트에서 업체 선정을 둘러싼 갈등의 상당수는 “이걸 누가 뽑느냐”를 혼동하는 데서 시작합니다. 공동주택관리법 시행령은 사업 종류에 따라 선정 주체와 집행(계약) 주체를 나눠 두었습니다. 이 구분만 정확히 알아도 절차 하자로 인한 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

선정 주체 한눈에 보기

구분	대상 사업(대표 예시)	선정	집행·계약
①	청소, 경비, 소독, 승강기 유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설 청소 포함) 등 관리비로 하는 용역 및 공사, 잡수입 관련 사업(재활용품 매각 등)	관리주체	관리주체
②	하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사, 사업주체로부터 지급받은 하자보수비용으로 하는 공사	입주자대표회의	관리주체
③	장기수선충당금을 사용하는 공사, 전기안전관리 용역	입주자대표회의	입주자대표회의
④	주택관리업자(위탁관리회사)	입주자대표회의	입주자대표회의

위 표는 이해를 돕기 위한 요약입니다. 구체적인 대상 범위는 시행령 제25조와 선정지침의 현행 조문을 기준으로 확인하세요.

관리주체가 선정해도 입주자대표회의 역할이 있다

경비·청소처럼 관리주체가 선정하는 용역이라도 입주자대표회의가 아무 관여를 하지 않는 것은 아닙니다. 선정지침과 관리규약에 따라 입찰의 종류, 참가 자격, 낙찰 방법, 계약 기간 등 입찰과 관련한 중요 사항은 입주자대표회의 의결을 거치는 것이 일반적입니다. 또한 사업계획·예산 승인 단계에서 용역비 규모가 함께 결정됩니다.

입찰은 원칙적으로 전자입찰

공동주택의 사업자 선정은 원칙적으로 경쟁입찰로 하며, 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통한 전자입찰방식을 사용해야 합니다. 입찰 공고, 입찰서 제출, 개찰, 낙찰 결과 공개가 모두 시스템에 기록되므로 투명성이 높아집니다. 선정지침이 정한 예외 사유에 해당하면 수의계약도 가능하지만, 요건이 엄격하므로 사전에 꼭 확인해야 합니다.

입찰 방식과 낙찰 방법

입찰 방식	내용
일반경쟁입찰	자격을 갖춘 누구나 참가
제한경쟁입찰	계약 목적에 따라 사업실적, 기술능력, 자본금 등으로 참가 자격을 제한
지명경쟁입찰	특수한 기술이 필요해 참가자가 적은 경우 등 지침이 정한 요건에서 대상 업체를 지명

낙찰 방법은 적격심사제(가격과 함께 관리 능력·실적·신용도 등을 점수화), 최저낙찰제(가장 낮은 가격), 최고낙찰제(수입이 생기는 사업에서 가장 높은 가격) 등이 있으며, 사업의 성격과 선정지침·관리규약에 따라 정합니다.

업종별 선정 체크리스트

업종마다 꼭 확인해야 할 사항이 다릅니다. 아래 글에 업종별로 정리해 두었습니다.

• 주택관리업자(위탁관리회사) 선정 절차와 평가 포인트
• 경비업체 선정 체크리스트
• 청소(미화)업체 선정 체크리스트