아파트 하자보수 청구 방법과 하자담보책임기간 정리

입주 후 몇 년 동안은 균열, 누수, 결로, 타일 들뜸 같은 하자가 발견되기 쉽습니다. 하자는 기간 안에 청구해야 사업주체(시행사·시공사)에 보수를 요구할 수 있으므로, 담보책임기간과 청구 절차를 미리 알아 두는 것이 중요합니다.

하자담보책임기간

공동주택관리법은 사업주체가 공동주택의 하자에 대해 일정 기간 담보책임을 지도록 정하고 있습니다. 기간은 시설 종류에 따라 다르며, 시행령 별표에 시설공사별로 정해져 있습니다(요약).

구분	기간	예시
내력구조부 중 기둥·내력벽	10년	구조 안전에 영향을 주는 부분
내력구조부 중 보·바닥·지붕	5년	—
시설공사별	2년·3년·5년	마감공사(도배·타일 등)는 짧고, 방수·대지조성 등은 상대적으로 김

시설공사별 세부 기간은 시행령 [별표 4]를 기준으로 확인하세요. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 기간을 계산하는 것이 원칙입니다.

누가 청구할 수 있나

• 전유부분(세대 내부): 입주자, 그리고 관리주체 등
• 공용부분: 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등

세대 내부 하자는 입주자가 직접 관리사무소나 사업주체 하자 접수 창구에 청구할 수 있고, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체가 단지 차원에서 청구합니다.

청구 절차

1. 하자 기록: 발견 즉시 사진·영상과 날짜를 기록합니다. 누수라면 피해 범위가 넓어지기 전에 위치와 상황을 자세히 남깁니다.
2. 서면 청구: 사업주체의 하자 접수 창구(앱·웹·서면)에 청구하고 접수 증빙을 보관합니다. 전화만으로 요청하면 기간 다툼이 생길 수 있습니다.
3. 보수 또는 보수계획 통보: 사업주체는 청구를 받은 날부터 일정 기간(15일) 안에 하자를 보수하거나, 보수 일정을 명시한 하자보수계획을 서면으로 알려야 합니다. 하자가 아니라고 판단하면 그 이유를 밝혀야 합니다.
4. 보수 확인: 보수 후 결과를 확인하고 미흡하면 재청구합니다.

사업주체가 보수하지 않으면

사업주체가 하자를 인정하지 않거나 보수하지 않으면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정(하자심사)이나 분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 비용과 시간이 적게 드는 편이며, 위원회 판정에서 하자로 인정되면 사업주체는 정해진 기간 안에 보수하고 결과를 통보해야 합니다.

하자보수보증금

사업주체는 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 예치하고, 사용검사 후에는 입주자대표회의를 피보증인으로 하는 방식으로 관리됩니다. 사업주체가 보수 의무를 이행하지 않으면 입주자대표회의는 보증금을 청구해 하자보수에 사용할 수 있습니다. 이 보증금으로 하는 공사의 사업자는 입주자대표회의가 선정합니다(업체 선정 주체 정리 참고). 보증금 사용 내역은 신고·공개 대상입니다.